Поділ земельних ділянок, що перебувають у спільній власності регулюється Цивільним кодексом України та Земельним кодексом України.
Державна реєстрація новостворених, у результаті поділу, земельних ділянок регулюється ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», та Порядком реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Насамперед нотаріусам необхідно вміти визначати та розділяти функції нотаріуса та функції державного реєстратора речових прав на нерухоме майно.
Земельна ділянка може належати двом і більше особам на праві спільної сумісної (без визначення часток співвласників) чи спільної часткової власності (з визначенням часток кожного з співвласників).
Відповідно до ч.1 статті 358 ЦК України право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою.
Стаття 367 ЦК України, загальна норма, що регулює поділ майна, що є у спільній частковій власності.
Відповідно до ч.1 вказаної статті майно, що є у спільній частковій власності, може бути поділене в натурі між співвласниками за домовленістю між ними.
Відповідно до ч.3 вказаної статті, договір про поділ нерухомого майна, що є у спільній частковій власності, укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.
Так само Стаття 372 ЦК України, загальна норма, що регулює поділ майна, що є у спільній сумісній власності
Відповідно до ч.1 вказаної статті майно, що є у спільній сумісній власності, може бути поділене між співвласниками за домовленістю між ними, крім випадків, установлених законом.
Відповідно до ч.4 вказаної статті, договір про поділ нерухомого майна, що є у спільній сумісній власності, укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.
Ключовим моментом є те, що майно яке перебуває у спільній частковій або спільній сумісній власності може бути розділене виключно договором, який укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.
Володіння, користування та розпорядження земельними ділянками, що перебувають у спільній частковій або спільній сумісній власності також визначає спеціальний нормативно-правовий акт – Земельний кодекс України.
Відповідно до статті 88 Земельного кодексу України, володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди – у судовому порядку. Договір про спільну часткову власність на земельну ділянку укладається в письмовій формі і посвідчується нотаріально. Учасник спільної часткової власності має право вимагати виділення належної йому частки із складу земельної ділянки як окремо, так і разом з іншими учасниками, які вимагають виділення, а у разі неможливості виділення частки – вимагати відповідної компенсації.
Відповідно до статті 89 Земельного кодексу України, володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою спільної сумісної власності здійснюються за договором або законом. Співвласники земельної ділянки, що перебуває у спільній сумісній власності, мають право на її поділ або на виділення з неї окремої частки, крім випадків, установлених законом. Поділ земельної ділянки, яка перебуває у спільній сумісній власності, з виділенням частки співвласника, може бути здійснено за умови попереднього визначення розміру земельних часток, які є рівними, якщо інше не передбачено законом або не встановлено судом.
Тобто, у будь-якому випадку співвласники мають право розділити земельну ділянку в натурі у відповідності до належним їм часткам (спільна часткова власність), а у разі неможливості поділу, учасник який забажає виділити свою частку, має право вимагати компенсацію компенсацію.
Що стосується спільної сумісної власності, то учасники насамперед мають визначити розміри своїх часток (фактично перейти від спільної сумісної до спільної часткової власності), а вже потім здійснювати право на поділ земельної ділянки.
При нотаріальному посвідченні договору про поділ земельної ділянки постає питання, що потрібно зробити власникам – укласти договір, а вже потім фактично сформувати земельні ділянки, на які поділена первинна земельна ділянка, чи спочатку сформувати в держаному земельному кадастрі земельні ділянки, а потім вже укладати відповідний договір про поділ.
Відповідь на це питання можна отримати звернувшись до Земельного кодексу України, а також до ЗУ «Про державний земельний кадастр».
Відповідно до ч.9 статті 79-1 ЗК, земельна ділянка може бути об’єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.
Відповідно до ч.1 статті 79-1 ЗК, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об’єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.
Відповідно до ч.10 статті 79-1 ЗК, державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі (далі ДЗК).
Аналізуючи вищевказані норми можна дійти висновку, що для укладення договору про поділ земельної ділянки необхідно щоб: 1. земельна ділянка була сформована та Державна реєстрація земельної ділянки була проведена в ДЗК; 2. відомості про земельну ділянку мають міститись в ДЗК; 3. Речові права на земельну ділянку, в нашому випадку право власності, має бути зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП).
Відповідно до ч. 10 ст. 24 ЗУ «Про державний земельний кадастр» -Державна реєстрація земельної ділянки скасовується Державним кадастровим реєстратором, який здійснює таку реєстрацію, у разі: поділу чи об’єднання земельних ділянок.
Відповідно до ч. 1 ст. 27 ЗУ «Про державний земельний кадастр», у разі поділу або об’єднання земельних ділянок запис про державну реєстрацію земельної ділянки та кадастровий номер земельної ділянки скасовуються, а Поземельна книга на таку земельну ділянку закривається.
Зустрічаються випадки коли співвласники земельної ділянки звертаються до нотаріуса з питання посвідчення договору про поділ земельної ділянки та надають витяги з ДЗК на нові сформовані земельні ділянки, при цьому на Публічній кадастровій карті неможливо за кадастровим номером віднайти первинну земельну ділянку (поділ якої здійснюється), а також через Центри надання адміністративних послуг (ЦНАП) неможливо замовити витяг на первинну земельну ділянку у зв’язку з тим, що поземельна книга на неї закрита і державна реєстрація скасована (у зв’язку з поділом).
Як виявляється такий поділ здійснюється співвласниками за заявою про поділ земельної ділянки, справжність підписів на якій засвідчується нотаріально. Така ситуація є патовою, адже фактично на момент укладання договору про поділ земельної, об’єкт поділу вже не існує (поземельна книга на земельну ділянку закрита і державна реєстрація її скасована).
Деякі нотаріуси «йдуть на зустріч» клієнтам та все ж посвідчують такий договір про поділ постфактум.
Вважаю неприйнятним є той факт, що деякі нотаріуси та інші реєстратори суб’єктів реєстрації без договору про поділ, а лише на підставі заяви співвласників та витягів з ДЗК (на нові сформовані земельні ділянки), реєструють права власності на нові земельні ділянки в ДРРП (деякі реєструють спільну сумісну власність на нові земельні ділянки за співвласниками, а інші реєструють за окремим власником право власності на окремі земельні ділянки).
Здійснення такої реєстрації, на підставі заяви співвласників (без договору), вважаю, порушенням ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», адже такий документ, як «заява співвласників про поділ майна» відсутній серед документів, які є підставами для здійснення держаної реєстрації прав, перелік яких визначений ст. 27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та пунктом 56 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень
Алгоритм посвідчення поділу земельної ділянки, що перебуває у спільній сумісній чи спільній частковій власності
1. Співвласники отримують свіжий витяг з ДЗК на земельну ділянку (відповідно до ЗУ про “ДЗК” підтверджує державну реєстрацію земельної ділянки, її формування та містить обтяження і обмеження у використанні);
2. Перед укладанням договору, за заявою співвласників, можна провести реєстрацію права власності в ДРРП, якщо вона не проведена; (Можна не робити, але для історії і наступного відкриття розділу з параметром – об’єкт утворився у результаті поділу, було б непогано);
3. Співвласники, у разі перебування майна у спільній частковій власності, керуючись ч.4 ст 89 ЗК укладають Договір про поділ земельної ділянки, у разі перебування майна у спільній сумісній власності попередньо визначають свої частки у справі спільної власності та укладають договір про поділ. Додаток до договору – план земельної ділянки, який в тому числі містить площі нових земельних ділянок (співвласники попередньо замовляють у будь-якої землевпорядної організації). В договорі про поділ зазначаємо момент коли нотаріусом буде здійснено державну реєстрацію прав власності на новостворені у результаті поділу земельні ділянки – з моменту державної реєстрації новостворених земельних ділянок в ДЗК та зверненням до нотаріуса власників за державною реєстрації права власності;
4. Співвласники, маючи договір, звертаються до землевпорядної організації, яка робить відповідний проект поділу (технічну документацію), яку передають до Держгеокадастру і державний кадастровий реєстратор на підставі чого (стаття 24 ЗУ про ДЗК): – скасовує державну реєстрацію первинної земельної ділянки, проводить державну реєстрацію новостворених земельних ділянок у результаті поділу та надає витяги з ДЗК на нові сформовані, у результаті поділу, земельні ділянки;
4. Співвласники звертаються до нотаріуса, який посвідчив договір про поділ та який, вже як держреєстратор, на підставі договору про поділ, витягів з ДЗК, відкриває розділи на нові земельні ділянки, зазначає в їх параметрах відкриття про створення в результаті поділу – вказує розділ з пункту 2 алгоритму, реєструє (переносить права власності), закриває старий розділ ДРРП;
5. Результат – у співвласників правовстановлюючий документ – договір поділу, а також наявний витяг з ДРРП на окремі ділянки про реєстрацію права власності.
Будьте обачними, не поспішайте та не робіть помилок.
Консультація нотаріуса у Херсоні з приводу поділу земельної ділянки по телефону 095-277-08-00 (Робочі дні з 9 до 17 години).
[wpdevart_like_box profile_id=”notary.sperchun” animation_efect=”none” show_border=”show” border_color=”#fff” stream=”show” connections=”show” width=”500″ height=”300″ header=”small” cover_photo=”show” locale=”uk_UA”]