Определим понятия:
Домовладе́ние — юридически закреплённая частная собственность, включающая земельный участок и расположенные на нём строения (в т.ч. дом, сарай, летняя кухня и т.п.).
Вы хотите купить часть домовладения, а у продавца документ на 75/100 частей. (для примера).
Нужен ли кадастровый номер земельного участка, техпаспорт, общая площадь земельного участка, площади домовладения?
Риэлторы, некоторые нотариусы, юристы категорически Вам объявят что при отчуждении части от домовладения размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, – НЕ ЯВЛЯЮТСЯ существенными условиями договора, предусматривающего приобретение права собственности на эти объекты, так как в п.2 статьи 377 Гражданского кодекса Украины идёт речь о целом объекте, а не о его части. А также добавят что требование изготовить техпаспорт вообще незаконно!
Но, прошу обратить внимание на следующее
1. К кадастровому номеру общего земельного участка отношусь не так критично;
2.Общую площадь домовладения от которого отчуждается часть и общий размер земельного участка считаю нужно перед покупкой уточнить, так как можно попасть в просак.
Пример из жизни – было домовладение в 1995 году на одного хозяина, оно зарегистрировано на то время в БТИ, имеется регистрационный штамп на правоустанавливающем документе. Этот собственник в 1995 году продает 25/100 частей домовладения, при продаже нотариус ставит соответствующую отметку о отчуждении и у собственника осталось 75/100 частей. Новый совладелец все это зарегистрировал в БТИ (на тот момент не было электронных реестров, всё в “амбарной книге”). в 1998 году новый собственник проводит реконструкцию своих 25/100 частей домовладения и в следствие чего получает от горсовета новый документ-свидетельство на 90/100 частей того же домовладения (пересчет долей случался в связи с тем что построил 2х этажный дом и площадь общего домовладения существенно увеличилась). Опять же 90/100 зарегистрировано в БТИ, но не в электронный реестр а в книгу.
Сособственник у которого по старому оставалось 75/100 никуда не ходил, свой документ на 75/100 не менял и на руках именно он с регистрационными штампами БТИ 1995 года.
Этот владелец 75/100 частей может начать их продавать, а найдя продавца пойти к нотариусу, а вот тут самое интересное, – нотариус (ровно так как и регистратор в государственной регистрационной службе) проведет проверки по реестрам и ничего не найдет, ведь ведомостей в электронном реестре нет (регистрация проводилась в бумажную книгу) и на основании ЗУ “Про государственную регистрацию вещных прав и их обременений” внесет в реестр прав запись о праве собственности на 75/100 частей за старым собственником (хотя фактически он владеет только 10/100 с 1998 года) и это возможно, так как в соответствии с п.4 ст.3 вышеуказанного закона ПРАВА на недвижимое имущество и их обременения, возникших до вступления в силу настоящего Закона, признаются действительными в случае отсутствии их государственной регистрации, предусмотренной настоящим Законом, за
следующих условий: – если регистрация прав и их обременений была проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения.
Не Вы, как покупатель, ни нотариус можете, в таком случае, не узнать о том что документы продавца не соответствуют действительности, хоть есть их оригинал, и оригинал технического паспорта. Недобросовестные риэлторы “помогут” быстро продать такой объект, получить свои комиссионные и умыть руки.
Что делать?
Первое что могу порекомендовать, так это сходить в домовладение, часть в котором приобретается, познакомиться с соседями, узнать что и как, не было ли замены документов, решений судов и т п. Второе это настоять что-бы продавец изготовил новый техпаспорт на свою часть домовладения (техпаспорт нужно изготовить в БТИ, так как они до 2013 года занимались регистрацией права собственности и у них есть бумажный архив со всеми документами всех сособственников). Если существует проблема с изготовлением техпаспорта (отсутствие денежных средств), то хотя-бы взять в БТИ справку о том что правоустанавливающий документ продавца, на часть домовладения, является актуальным и последним документом в инвентарном деле (это касается тех прав которые не были зарегистрированы в электронном реестре БТИ, в Херсонской области это до 2004 года). По размеру земельного участка можно обратиться в архив города и получить соотвествующее решение исполкома о выделении для пользования земельного участка по конкретному адресу, в решении будет видна площадь участка. Идеальный вариант это когда все сособственники домовладения обратились к землеустроительной организации и заказали проект возобновления границ земельного участка и присвоении кадастрового номера, потом проект сдали в отдел госземагенства и получили извлечение из государственного земельного кадастра о земельном участке, в котором будет и актуальная площадь, все размеры, границы и координаты.
В статье приведен исключительный случай, но случаи бывают разные.
Консультацию по Вашему приобретению дома, домовладения в Херсоне, вы можете получить у любого нотариуса, а также у нотариуса Херсонского городского нотариального округа Сперчун Александра Александровича, по адресу офиса: г. Херсон, ул. К.Маркса, 26-б, тел. 0552-39-70-05.
Успехов, не спешите и всё будет хорошо.